Vous avez mis en ventre votre bien immobilier mais vous vous posez quelques questions. En voici une qui revient régulièrement du côté des vendeurs : Peut-on refuser une offre d’achat ?

L’offre d’achat, appelée aussi promesse d’achat, va permettre à l’acquéreur potentiel de proposer un prix d’achat au vendeur.

Nous avons rassemblé dans cet article tous les éléments nécessaires pour vous éclairer sur le sujet.

 

Vous est-il possible de refuser une offre d’achat ?

Tout d’abord, il est important de savoir qu’une offre inférieure au prix de l’annonce et une offre au prix n’ont pas la même valeur. Si l’offre est inférieure au prix de vente, vous pouvez facilement la refuser. Si elle est au prix de l’annonce, il vous est possible de la refuser seulement dans certains cas !

La réglementation diffère selon qu’il s’agisse d’une vente entre particuliers ou d’une vente avec intermédiaire. On vous en dit plus ci-dessous.

Bien qu’une offre soit engageante juridiquement, il ne faut pas la confondre avec un compromis de vente ! Le compromis de vente viendra après et formalisera davantage l’offre.

 

Refuser une offre d’achat dans le cadre d’une vente entre particuliers

Si vous vendez votre bien de particulier à particulier, sans confier de mandat à un professionnel de l’immobilier, en publiant votre bien et son prix de vente sur un site d’annonces, alors selon la loi, cela constitue une offre de vente ferme à personne indéterminée. 

Si un acquéreur potentiel propose d’acheter votre bien au prix indiqué dans l’annonce, alors la vente est réputée « parfaite » : d’un point de vue juridique, il y a acceptation de l’offre de vente et le vendeur et le potentiel acquéreur sont juridiquement liées.

En effet, les articles 1583 et 1589 du Code civil prévoient que la vente est parfaite dès lors que les parties sont convenues de la chose et du prix.

Ainsi :

-          Si plusieurs personnes font une offre d’achat au prix, le vendeur devra accepter la première offre d’achat (Cour de cassation, chambre civile 3, 12 février 1975, N° de pourvoi : 73-14407)

 

-          Si le vendeur reçoit une offre au prix et ensuite une offre à un prix plus élevé, il ne pourra pas refuser la première offre pour accepter la seconde, au risque de devoir payer des dommages et intérêts au premier acceptant.

 

D’où l’importance de bien estimer son bien dès le départ, et d’être sûr de vous si vous souhaitez vendre votre bien sans être accompagné par un professionnel !

La situation est différente si vous décidez de vendre votre bien via un intermédiaire.

 

Refuser une offre d’achat dans le cadre d’une vente avec intermédiaire

Si vous décidez de vendre votre bien par l’intermédiaire d’un professionnel, il vous faudra distinguer deux situations, en fonction du mandat que vous lui aurez confiez.

Si vous avez un « mandat d’entremise », vous ne vous engagerez sur quelconque décision. L’agent immobilier s’occupera seulement de rechercher un acquéreur. Vous serez libre de conclure ou non la vente avec l’un des acquéreurs, et de choisir avec lequel d’entre eux vous souhaitez conclure cette vente.

S’il s’agit d’un « mandat de représentation » (très peu courant), votre négociateur immobilier vous représente totalement. Autrement dit, il peut vendre votre bien s’il recueille l’accord sur la chose et sur le prix auprès d’un acquéreur. Dans cette hypothèse, ce sont les mêmes règles que pour la vente entre particuliers : l’acquéreur qui fera la première offre au prix deviendra, en principe, le cocontractant du vendeur.

Dans les faits, cette législation n’est pas souvent applicable car pour être réalisée, le contrat entre le vendeur et le professionnel de l’immobilier doit contenir une clause spécifique indiquant que ce dernier peut réaliser la vente en lieu et place du vendeur.

La jurisprudence s’est donc prononcée sur la question dans un arrêt du 5 Janvier 1985 : « sauf clause expresse conforme aux exigences du troisième alinéa de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandat même exclusif donné à un agent immobilier lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandat pour la réalisation de l’opération envisagée »

Dans ce contexte, même une offre d’achat au prix ne forme pas la vente. En l’absence d’une telle clause dans le mandat donné au professionnel de l’immobilier, le vendeur n’est pas engagé avec le premier offrant au prix, et peut choisir librement entre tous les potentiels acquéreurs, y compris une offre à un prix supérieur.

Notre conseil : parlez-en avec le professionnel de l’immobilier auquel vous décidez de faire appel afin de clarifier au préalable quels pouvoirs vous lui conférez.

En revanche, dès lors que vous aurez accepté une offre d’achat, vous vous engagez à conclure la vente. Vous ne pourrez en aucun cas refuser de signer le compromis de vente. Si vous vous y opposez, vous serez en tord et l’acquéreur sera dans ses droits de vous attaquer en justice.

 

De quelles manières refuser une offre d’achat ?

Il vous est possible de refuser une offre d’achat de 4 manières :

-          Par lettre recommandée

-          Par mail

-          Via l’intermédiaire de votre négociateur

-          En proposant une contre-offre d’achat

 

Nous espérons que cet article a répondu à vos questions. A bientôt pour un autre article « Côté vendeurs » ! 


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